活用事例

不動産共有回避

事例

Ａ（70歳）は賃貸不動産（アパートやマンションなど）を有しています。
妻はすでに死亡していますが、子供が３人（長女Ｂ・長男Ｃ・次男Ｄ）います。

Ａは、最近、体力の衰えを感じてきているため、財産の管理を子供に任せたいと考えています。
また、自分が亡くなった時の相続について、不動産の共有は何かとトラブルの元になりやすいと聞くので、賃貸不動産が子供３人の共有になるのは避けたいとも考えています。
Ａは不動産の管理をたまに手伝ってくれる長男Ｃに財産管理を任せたいと思っています。

Ａの願いとしては、次のとおりです。

① 自分（Ａ）が生きている間は賃料収入は自分の収入としたい
② 現時点で財産管理は長男Ｃに任せたい
③ 自分（Ａ）の相続が生じた場合、賃料収入は子供３人で分けてほしいけど、賃貸不動産が子供３人の共有になるのは避けたい
④ 自分（Ａ）の相続が生じた場合、賃貸不動産については必要であれば売却するなどしても構わない

家族信託（民事信託）の活用

Ａと長男Ｃで信託契約を締結します。

長男Ｃは受託者として信託財産を管理・処分することになります。
賃貸不動産に関しては、Ａから受託者Ｃ名義に登記（信託及び所有権移転登記）を入れる必要がありますし、不動産に関する火災保険の契約者変更や、賃借人等への賃貸人変更通知などを行う必要もあります。

また、信託財産には、Ａの預貯金の一部を入れることにより、賃貸不動産の修繕等に充てれるようにしておきます。

賃料収入は信託財産である不動産から生じるものなので、当然に信託財産に組み込まれます。そして、この賃料収入は受益者であるＡのもの（所得）と扱われます。
受託者Ｃに対して、信託事務（賃貸不動産の管理等）をしてもらう代わりに、賃料収入の中から毎月一定額を信託報酬として給付することも検討してもいいかもしれません。

Ａが死亡した場合には、第二受益者として子供３人を設定しておくことで、財産管理は受託者である長男Ｃが一人でするけれど、賃料収入は第二受益者である長女Ｂ・長男Ｃ・次男Ｄの３人で分配することが可能となります。（遺言代用信託）

仮に、賃貸不動産を売却しようとなった場合には、受託者である長男Ｃが単独で行うことができます。 但し、長女Ｂ及び次男Ｄの意向を無視して売却してしまうと、トラブルの元になりかねませんから、売却するには長女Ｂと次男Ｄの同意を必要にすることや、信託監督人である司法書士の同意を必要にすることなどを検討するのがいいかと思います。

なお、司法書士を信託監督人に設定することで、受託者Ｃの信託事務をサポート及び監督し、信託事務を円滑に行えるようにするとともに、長女Ｂと次男Ｄから「長男Ｃは受託者として賃料収入を私的流用しているんじゃないか？」という疑いに対して安心感を持ってもらう効果も期待できます。

ちなみに、収益不動産から得られる収益は、受益者のものとなりますので、受益者の所得として確定申告及び納税をする必要があります。